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自如“不降租就解约”或因资金压力大 专家称存爆仓风险

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原标题:热点 | 自如不自如: “不降租就解约”或因资金压力大,专家称存爆仓风险

文:胡嘉琦 朱耘

近日,自如“不降租便解约”事件持续发酵。

自如公寓多名业主向《商学院》记者表示,自如提出降租方案,并称“不降租就解约”。一旦解约,房主还要支付自如房屋装修费,对此,多数业主不能接受自如不承担违约责任甚至要求业主赔偿的行为。

来自北京的张先生是像素小区的业主,迫于将房子再次快速出租的想法,他选择与自如双方无责解约;而有近400多名自如业主并未像张先生一样与自如达成一致,于是便组成维权群,选择通过维权的方式保护自身的合法权益。

截至2020年7月8日,黑猫投诉上,关于自如的投诉量达2071条,其中,自如未按约定退款,不按合同规定违约清退客户等是投诉的主要原因。

作为长租公寓的中介机构,自如是业主端及租客端的“桥梁”,然而对于业主和租客,显然自如都没能交上一份满意的“答卷”。作为第三房租房机构,未来将如何提升业主和房东的满意度?随着长租公寓企业不断增多,竞争也在加剧,叠加疫情因素的影响,长租公寓企业面临诸多不确定性,在此背景下,自如将如何做好长租公寓品牌?

对于上述问题,《商学院》记者向自如方面发出采访提纲,自如方面回复称,进入2020年以来,由于经济和疫情不确定因素,以及城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等因素影响,房屋租赁市场出现了显著的变化,特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势,与我们跟业主委托协议里租金逐年上涨的约定背离。为了与业主和客户实现长期的合作共赢,我们与这部分业主展开了适当调整委托价格的友好协商。

自如方面表示,启动价格协商的房,在自如管理的百万间房源中占极少的比例。

多次要求降价解约

家住北京昌平的业主牛小姐以每月7900元的价格于2018年8月1日将房子托管给自如,合同规定每年的房租上浮3%,现在牛女生的出租价格是8300元/月,自2020年4月下旬以来,牛小姐没有等来此前约定的上涨的房租,牛小姐4次收到自如电话被要求降租,如果不同意降租便解约,房租从此前的8300元/月降至5500元/月,降幅高达34%。

牛小姐在与自如交涉的过程中曾进行电话录音,录音中自如承认违约,并提出可以赔付业主两个月租金,但同时要求业主赔偿自如一个月服务保证金以及装修配置折旧费等多项大额不明费用。

而自如在与业主交涉过程中提出了要求业主降价的原因是此前收房价格过高,之后市场行情一路下滑,随后又受疫情冲击,自如出现大量房源空置,导致入不敷出出现亏损。

牛小姐明确表示不同意降低房租,并且多次在微博和知乎上呼吁过。后来自如人员还联系牛小姐希望她不要再发微博。牛小姐的诉求是自如继续履行合同,并称自如频繁打电话对其工作生活造成很大影响。

像牛小姐这种情况并非个例,据记者了解,因自如“不降价就解约”事件波及的业主多达400人。一名自如业主在与自如管家交涉过程中,被自如方面要求解约赔款3.88万元装修费。而来自北京像素小区的张先生近几个月以来也收到了自如要求降低房租的电话,当自如提出如果业主不降租便解约的提议后,向张先生提出了三种方案:第一,降低房租1000元,继续履行合同;第二,自如主动违约,业主需要赔偿自如1300多元;第三,双方无责解约。如果业主同意降租,自如会与业主签订补充协议。

张先生在接受《商学院》记者采访时说,“因为考虑我那个房子在北京像素,听说在批量解约,想早点收房,趁市场上房源量还不大的时候,赶紧租出去。”张先生认为维权并没有太大的用处,他表示,“上午同自如解约,下午挂在别的平台,晚上房子就租出去了。”

北京炜衡(上海)律师事务所合伙人鞠秦仪律师认为,自如的降租方案完全不合理,业主可以不同意降租,按照双方签订的合同,自如是无权单方面解除合同的,也更谈不上要求业务承担装修费用等相关成本了。

北京市律师协会律师李松认为,自如与业主的合同中并没有约定由于中介公司违约,需要业主承担装修损失这一条款,因此,应按照《合同法》的一般原则。此外,合同中及法律中都未约定业主要支付自如单方面违约引起的损失,可以说,自如要求业主赔偿装修费既没有合同依据也没有法律依据。李松举例说,如何业主与自如签定5年合同,自如对房子进行装修,结果租了两个月要求业主不降租就解约,解约就要求业主支付装修款,如果这种情况下,自如任意解约,解约需要业主支付装修款,对于业主来说损失太大,成本太高,也不公平。

“契约精神”崩塌

经历了2018年长租公寓疯狂扩张、野蛮生长,收房价格甚至高于市场租金的20%,自如等长租机构还曾因此被政府约谈。此后,由于市场盲目扩张导致乱象丛生,随之而来的是长租公寓接连暴雷,多家长租公寓运营商深陷被业主投诉房客维权的窘境当中。

搞“双标”,即一面同业主压低房租,另一面向房客涨房租是自如面临的主要指责。” 智库首席经济学家胡景晖指出。

张先生向《商学院》记者表示,自如此前与其约定的合同金额是5800元/月,每年上涨3%,2020年的价格是6100多元,自如的出租价格是6890元,《商学院》记者搜索自如APP发现,北京像素小区的房源整租价格并没有因为要求房东下调价格而降低,而与该名业主租住户型、房位一致的房源,自如挂在网上的价格是6930元/月。

张先生同时向记者介绍了自如的装修情况,张先生称,“自如的装修还挺好,家具装修都是重新做的,其中包括3个空调,两个洗衣机,微波炉,冰箱,燃气灶,抽油烟机,电视,路由器,沙发,两个茶几,两个衣柜,两张双人床,4个装饰物,6个灯具,都是自如给配的。”因此张先生表示,可以接受无责解约。

胡景晖认为,自如为了保证市场的垄断地位,前期投入成本很高。2018年8月之前,自如收房成本高于市场价格租金收房,自如要做给资本市场看,对没必要重装修的房屋进行标准化装修,目前来看,自如租金涨不上去叠加大量空置,

胡景晖在接受《商学院》记者采访时提出,长租公寓之所以可以通过托管赚取差价和利润是因为运营商承担了风险,长租公寓运营商应该有契约精神,违约就要承担违约责任,如期按照原来的合同去履行义务,如果毁约意味着将商务模型打破了,如果运营商不愿意承担风险,对商务模型也是一种挑战。

公开数据显示,从2015年至2017年,自如3年累计亏损近13亿元。此后,自如再未公开财报数据。胡景晖向《商学院》记者提出,自如本身到目前为止还是不盈利的,但是由于背靠链家,所以在收房租房环节有先发优势,管理上的精细度高于青客、蛋壳,但是长租公寓长期不盈利是有问题,胡景晖认为,自如应该尽快上市,通过融资来缓解资金压力,不然也将面临爆仓的风险。

胡景晖认为,长租公寓不是一个暴利行业,需要依靠长周期、大规模的精细化运营才能获取一定利润的行业,行业利润率不会很高,在全世界都是有印证的。胡景晖认为,自如后期没有资本市场支持,也会出现危险。

诸葛找房分析师王小嫱认为,疫情给长租公寓运营商带来了巨大冲击,疫情期间的租赁小高峰消失,疫情后就业环境严峻,导致自如的出租空置率上升,但承租的房屋还得按时缴纳租金,成本支出仍较大,资金压力凸显。

针对疫情带来的负面冲击,王小嫱建议,长租公寓机构应理性应对,疫情期间换租极为不便,自如应尽量和到期租户协商继续承租,并在疫情期间给社区足够的社区封闭性管理,提高续租率,降低空置率。

对于自如后续的如何处理与业主及租客的纠纷,《商学院》记者将持续关注。

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