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自如"前院"着火,业主不降租就解约,谁该为亏损买单?

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来源:时代财经

作者:黄银桥

二房东这门生意并不好做,一场突如其来的疫情,更是让原本就脆弱的长租公寓雪上加霜。

问题不断的长租公寓再起波澜。近日,多名自如业主爆料,被自如要求减租,否则将单方面解约,自如将赔偿业主两个月房租,但同时业主需要赔偿自如改造房子所支付的装修及家电费用。

多名自如业主向时代财经证实了上述情况,这些业主绝大部分来自北京区域,有的从2月份就开始接到通知,有的则是6月中下旬,而减租幅度也不尽相同,少的几百,多则几千。

针对业主们的不满,自如在6月28日回应称,目前所有业主都在按时打款;确有个别合约在和业主友好协商沟通优化,也是受疫情空置、商区变更等因素,出现了收出倒挂的趋势,但都会最大程度保障业主权益,按照合同约定友好协商。

自2018年鼎家爆雷以来,长租公寓的争议声及坏消息就没有停止过,前有喔客、乐伽、寓见、安闲居等相继出现资金链断裂,后有青客屡传破产、自如坐地涨价等争议。二房东这门生意并不好做,一场突如其来的疫情,更是让原本就脆弱的长租公寓雪上加霜。

有业主被要求直降近三千租金

陈丽(化名)从2月开始就接到自如的减租通知。她有一套116平方米位于北京海淀清河的房子,因为平时工作忙没时间打理,从2019年5月就交给了自如托管,租期为五年,第一年租金为8300元/月,此后每年递增3%。

今年2月份,自如以“疫情加上北京政府禁止打隔断,收入受到影响”为由首次向陈丽提出减租要求。考虑到疫情期间大家都不容易,陈丽答应了自如的要求,并提出租金降至7500元/月的建议,但前提是自如承诺疫情一旦过去,生意恢复正常后要把房租恢复到原定水平。

“疫情过去后恢复原租金”的建议没有被自如采纳。不到一周,陈丽再次接到自如的来电,对方表示租金还要大幅下调,5800元/月是能给到的最高价格。从8300元/月大幅降到5800元/月,这一次轮到陈丽无法接受了,她拒绝了自如的要求。

图片来源:自如业主

把通州房子托管给自如的王新(化名),减租幅度虽比不上陈丽,但同样令他觉得无法接受。王新于2018年3月跟自如签约,租期三年,首年租金4875元/月,同样是每年递增3%。

按照规定,王新从今年3月开始租金涨到了5171元/月。4月份开始,王新就持续接到自如的来电,要求王新将租金减至3500元/月。自如给出的理由是租金要回归到市场价,但这个理由无法说服王新。

王新称,他查了周边房子的出租价格,距离最近的一个小区--翠屏北里整租的价格约5000元/月,合租的话一个房间也得2500元/月左右。“我的房子降到每月3500元,明显是低于市场价的,我当然不同意。”

刘华(化名)也深受其扰,他告诉时代财经,6月20日开始自如就以每天一个电话的频率跟他沟通减租事宜。“一开始想到今年疫情确实影响租赁市场,同时也为了响应国家号召,我跟自如那边的对接人说过同意减租5%,但对接人很明确地一口回绝了。”

自如给刘华的选择是减少20%。刘华在2018年9月9日与自如签订合约,托管一间位于北京南三环57平方米的房子,租期五年,首年租金4900元/月,按照每年递增3%计算,刘华的房子目前租金为5047元/月,减20%即减少1009元/月。但据刘华透露,目前同小区同户型对外报价也有5000元/月。

肖明在北京西三旗的房子则被要求从5941元/月最少降到5300元/月,自如给出的理由是疫情严重、租金回落,房子租不出去维护成本高,公司亏损等。“自如从6月14号开始给我打过三次电话,没有一次说清楚具体的减租依据,也没有具体的文件,自如跟业主间的交流完全看人下菜,你态度强硬降幅就小点,否则降幅就大。”

时代财经财经采访的多位业主均对自如的做法不解。“租金上涨的时候,业主的收益是没有变化的,现在亏损了,却要业主来分担,这并不合理。”另外,不少业主跟陈丽一样担忧,自如无法给出疫情过去后恢复原租金或者后期不再减租的承诺,这将让他们始终处于被动。

要么减租,要么解约赔偿

在自如与业主频繁沟通减租的同时,业主们发现,即使自己考虑到疫情影响愿意减租,但最终租客也无法受益。被要求租金从每月7500月降到5000元的何月(化名),是自如的一名业主,同时也是自如的租客。

为了孩子上学方便,何月选择把自己的房子托管给自如,再另租了一套自如的房子,可疫情发生至今,她从来没有收到自如的通知说可以减免租金。而她租住的房子即将于7月25日到期。若跟自如续约,租金也没有因为市场不好而有所降低。

刘华也曾向身边租住自如房子的同事咨询过,今年的房租有约5-15%的涨幅,并没有降价。

实际上,自如也曾在今年2月被爆出趁疫情期间租客不便搬家换租,肆意哄抬租金,包括武汉地区租客在内,续租租金普遍增长10%-30%。若租客不再续租,此前交付的押金将不予退还。

除了没有充足减租依据之外,更让业主们气愤的是,自如单方面解约的话,业主需要赔偿自如改造房子所支付的装修及家电费用,这被业主视为“霸王条约”。

上述业主向时代财经透露,目前自如给了他们两个解决方案:一接受减租;二自如解约,自如赔偿业主两个月房租,业主支付装修、家电等款项。

根据业主提供的合同条款,合同提前解除,甲方均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费。

时代财经采访的多位拒绝减租的业主均表示,尽管自如以解约威胁,但沟通多次都无法告知到底要赔偿多少装修费。王新是少有的获得大概数字的一位。“自如说我的房子装修投入了10万,现在提前解约,还剩一年左右的租期,我需要赔偿3万多的装修、家电费。”

但在王新看来,装修费跟减租依据一样,都是自如说了算,业主根本无从考究。根据合同3.4条,自如也明确无法为标的资产装修及新配置设施提供单独票据。

关于装修费用赔偿的条文,几乎所有受访业主都表示,在此之前没有留意到。“签约的时候,一般都只关注租金和违约部分,所以很容易忽视。但现在是自如单方面要求解约,最后还要业主赔偿,这分明就是霸王条约。”

不过,从法律专业角度来看,业主的忽视可能也不是理由。广东深和律师事务所王亚中律师认为,签合同不看清楚是有问题的,除非该条款不合理,否则要按双方约定执行。

北京金诚同达(深圳)律师事务所郑绪华律师也表示,合同是双方意愿的体现,除非业主方可以证明自己是在欺诈、威胁等情况下签署的合同,否则还是要按合同约定来履行。

目前来看,尽管大部分业主都无法与自如就减租一事达成一致,但自如并未真正走向解约一步,接受采访的业主向时代财经表示,自如目前仍按时给业主打款,还没出现逾期未付房租的现象。

由于资金沉淀大,回报周期长,长租公寓的经营压力一直都存在。来自房东东的数据显示,2019年,因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台为53家,倒闭跑路共有45家,被收购的有4家,拖欠未付房租的有4家。

2020年,疫情冲击之下,长租公寓的日子雪上加霜。“国内长租公寓第一股”青客4月份被传出资金链出现问题。

自如此次大面积要求业主减租的北京区域,由于是疫情防控的重要阵地,加上新一轮疫情的抬头,租赁市场恢复速度亦较其他城市慢。

贝壳研究院数据显示,即使在需求明显回升的4、5月,北京的整体租金仍差于去年。其中4月份北京租赁住房平均租金为80.8元/平方米/月,环比下降1.1%,同比下降6%;5月份平均租金水平为84.33元/平方米/月,环比上涨4.2%,但同比仍下跌2.7%。

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