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贾跃亭的大楼只能卖出白菜价

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来源:叁里河

作者 | 江大桥

持有不到三年,乐视再次拍卖世茂工三,有人看没人买。

三年时间,世贸工三从乐视生态的试验田,变成了乐视名下最值钱的资产,甚至没有之一。乐视网股价2.51元,整个乐视网市值刚过100亿,不到4个世贸工三的评估价。

4月15日,“北京财富时代置业有限公司的全部股权”结束了第二次拍卖,与三个月前一样,同样以流拍告终。本轮起拍价21.87亿,比三个月前的23.02亿降价超过1亿,约是估价的6.6折,评估价为32.89亿。这个价格非常接近万科给乐视20亿的报价,但乐视找到万科时,要价40亿。

即便世茂工三存在产品设计和地理位置上的不足,也不至于如此冷清。

从去年年底开始,外资频频加码国内商业地产。数据显示,截至2019年3月底,外资机构在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过300亿元。在2018年购物中心收购案例中,有包括新加坡凯德、美国黑石基金、英国太古、加拿大博枫Brookfield等机构,收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂与南翔太茂。

北京的热闹程度虽然不及上海,但同样也是外资关注的重点。2018年11月,北京京通罗斯福广场被领展房地产投资信托基金,以人民币25.6亿元收购。

再比如去年链家买下了北京的盈科中心。

对比盈科中心的平步青云,世茂工三可谓命途多舛。事实上,通常这样的大宗资产交易很少会像世贸工三这样经历司法拍卖,而是更长的成交周期,更多运营改造来实现资产调优,以及还有第三方的加入。

去年年底,链家创始人左晖花了105亿买下盈科中心,这个价格比4年前基汇资本从李嘉诚、李泽楷买下的58亿,贵了超过80%。

从成交周期看,盈科中心的易主,从爆出交易消息到最终成交,前后至少有半年的时间。2018年6月初,彭博社报道,左晖正与基汇资本进行高级阶段谈判,拟以约100亿元人民币(16亿美元)的价格收购北京盈科中心。虽然当时该消息遭到了链家方面的否认,但100亿的价格,和2018年12月11日披露的105亿成交价十分接近。

6个月的时间,账面上看基汇资本多赚了5亿,但如果算上汇率,也可以说是左晖省下了8000万美元,去年6月美金人民币的汇率大概在6.35,而到了12月已经接近7。

这样的议价过程在司法拍卖中是无法实现的。

自古生意都是,“买亏的人多,卖亏的人少”,尤其是买方既不懂行,也不找人评估时。

基汇资本是专注房产的私募基金,但在当年收购盈科中心时,也找了国际房地产顾问戴德梁行做“中介”。据报道,戴德梁行在后续盈科中心的转型改造和招行中,同样起到了不小的作用。

比如戴德梁行直接完成盈科中心设施设备机房和机电装饰改造;2016年,在戴德梁行的帮助下,东风英菲尼迪汽车有限公司搬到了北京盈科中心。

基汇资本从李嘉诚手中买下盈科中心,到最后脱手给链家,中间至少经历了4年的时间。期间盈科中心完成从购物商场到写字楼的优化改造,比如在硬件上用裙楼全新玻璃幕墙、25米挑高空间、引入大面积自然采光的中庭等,同时也将商业面积改造成写字楼,将绩效较低的零售中心、酒店和服务式公寓等改造为新的办公空间。

相比盈科中心的改造,乐视最初的梦想也曾让人心动。

当年乐视一心想把世贸工三打造成“乐视生态世界”,把手机、电视、智能系统,还有乐视体育、智能硬件和超级汽车等内容装进这块资产里。据说乐视当时的改造首期投入超过20亿。

但在接手世贸工三2个月后,乐视爆出资金链断裂的消息,内容当然还没来得及填进去。而改造也更是无从说起,毕竟到了8月,世贸的3号楼已抵押给了中信银行。

所以当年开价20亿的万科就表示:“并没有看到乐视在工三项目的商业改造和升级工作,无法理解突然增值 10 亿元。”

而2016年乐视购买世贸工三的谈判和议价过程,似乎也是非常迅速。2016年的5月12日签署了协议,5月16日世贸发了晚间公告。整个过程就像是一锤子买卖,世贸想不好如何处置这块资产,正好贾跃亭想买,两方一拍桌子这事情就成了。近30亿元的成交价,也在当时被业内人士称为“外行价”。

世茂股份当时称,“本次股权交易预估收益约为人民币7亿元”。

但三年过去,世茂工三从乐视花30亿打造的“生态世界”,变成了如今成了6.6折却无人问津的商业地产。

从地图信息看,世贸共三距离盈科中心1公里左右,目前世贸工三距离团结湖地铁站比盈科中心远不少。2021年17号线开通,世贸工三在交通上的劣势有可能变成优势,工人体育场站就在世茂工三旁边,如果改造的好,说不定车站的地下商业区还能和商场打通。

而今年是2019年,30个月之后的事情,有太多的不确定性,那么改造成写字楼是否值得投资?

盈科中心起飞的4年,恰恰是北京商业地产供不应求的4年。

过去几年里,北京的甲级办公楼空置率普遍认为在5%左右,是全球写字楼空置率最低的城市之一,租金却是亚洲地区第二高。

但这个行情在2018年年底发生了变化。

戴德梁行1月的报告显示,2018年四季度,新项目的如期入市拉动北京市甲级写字楼总存量攀升至1058.0万平方米,全市空置率环比上涨0.2个百分点达8.1%;核心商圈空置率较上季度微升0.4个百分点,为3.8%。

高力国际1月公布的数据则更为让人担忧,2019年北京有十个共计约84万平方米的新项目计划入市,甲级写字楼市场的整体空置率将被推升约6.0个百分点至16.0%。

这个大环境下,手里握着弹药比随意出售买资产自然是更为理性的选择。毕竟世茂工三5万方的建筑面积,按照周边写字楼市价在5万-6万之间,总销售额在25亿-30亿元左右,这还不包括修改用地性质和商场内部结构等的改造成本。

“世茂工三的唯一竞拍者估计是贾跃亭本人。”网上有人评论道,可见,这块资产的处境有多么的糟糕。

最终仅1人报名竞拍,相比近5万次的围观,确实差了不少。处境糟糕的背后,是世茂工三复杂的债券关系。

据北京市三中院的司法鉴定项目评估报告显示,2016年8月8日,朝阳区工人体育场北路13号院3号楼便已被抵押给了中信银行总行营业部,主债权数为17.54亿元,债务履行期限为7年。当时距离乐视拿下世茂工三股权还不到3个月。

2017年7月17日,朝阳区工人体育场13号院5幢被抵押给山西尧信融资再担保有限公司,主债权数为3亿元,债务履行期限2017年1月16日-2017年8月12日。

但是被欠薪的员工和供应商并不这么想。去年年底,申请该项目拍卖的则是宁波舜宇光电信息有限公司。

“此次拍卖与上市公司无关,不影响上市公司与关联方债务解决进度,公司将继续全力对关联方应收款项进行催收,维护中小股东合法权益,并在必要时通过法律途径保护公司利益。”乐视网去年12月11日晚公告中写道,当时世贸工三传出拍卖的消息。

有疑似乐视相关公司的离职员工,在网上发帖,询问是否能在世贸工三资产拍卖后那会自己的工资。

不过既然有1人报名,证明还是有人对该资产感兴趣。按照规定竞拍需先缴纳1.0936亿的保证金,如果在拍卖成交后反悔,交纳的保证金将不予退还,相信也不会有人交1亿保证金只是为了能上“热搜”,肯定是在等待下一轮价格下调。

按照司法拍卖的流程,二拍流拍后第三次拍卖的价格,允许在第二次的基础上再降不超过20%。不过介于起拍价格已经低于评估价的80%,预计本次的降幅比例不会这么大。

但是因为资产的基数摆在眼前,哪怕再降低1%,也能省下2千万,降幅超过5%,就有可能击穿当时万科给出的20亿估价了。

想在商业地产里赚到钱,既要有好的合作伙伴,还要抓住周期并做好资产优化,光有梦想是不够的。

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