原标题：长租公寓进入下半场？城家董事长金辉：头部企业将以集中式长租公寓为主
实现赴港二次上市的华住集团，其港股目前总市值已经超过千亿港元。作为全球规模前列的酒店集团，华住集团也通过其出资设立的住宿资产运营商城家，争夺非标住宿市场。
近日，城家宣布与远洋集团、华住集团及远洋服务达成战略合作，四方将在酒店及公寓、不动产投资信托基金、客户服务、商务差旅、商品房销售以及物业服务等方面进行合作。
身为华住集团总裁、华住中国CEO同时兼任城家董事长，金辉在接受21世纪经济报道记者采访时表示，长租公寓行业本质上是对房地产市场存量资产的运营和价值提升。“未来长租公寓的头部企业主要会以集中式长租公寓为主。”金辉认为，不同于分散式业态所存在的租金贷、“二房东”模式带来的风险，长租公寓本身薄利的行业特性，要求参与者必须精细化运营和管理。
21世纪经济报道记者梳理发现，目前长租公寓行业的“玩家”大致可分为三个派系：房企系，直接持有一定规模的房产；中介系，依托成熟的平台，具有流量优势；酒店系，营销运营能力出众。
谈及运营模式，金辉表示，城家背靠华住集团，为每一步的发展都做足了充分准备。头部的资产持有者与头部的资产运营者的强强联合，才能实现对整个中国住宿业的存量资产进行有效整合。
“城家未来要达到10万间房源规模”
成立于2015年的城家，是由华住集团联合IDG资本共同出资设立的公寓品牌，承担着华住集团非标住宿领域布局的任务。2019年，城家完成了总额近3亿美元的A轮融资，由博裕资本领投，云锋基金、华住集团、雅诗阁、建银国际等机构跟投，并继续巩固国内长租公寓领域头部企业的地位。
“城家是华住集团去对接存量资产运营和存量资产提升的重要布局。”金辉告诉21世纪经济报道记者，目前城家主要集中在一线城市。截至目前，城家已200家左右的物业，拥有约25000间房源，主要布局北上广深，以及杭州、南京、成都等重点城市。
今年发生的疫情对国内住宿行业带来一定的冲击，但以城家为代表的长租公寓受到的影响相对较轻。金辉表示，自3月份开始，城家经营状况已经逐步恢复，目前平均出租率已经恢复至95%以上，部分门店甚至达到100%出租率。
长租公寓领域竞争异常激烈，而差异化产品竞争成为城家的主要策略。
21世纪经济报道记者了解到，目前城家围绕不同产品线和不同的时效产品进行突显差异性。其中，在租期方面，城家提供包括日租、周租和半月租的短租房、2-5个月的中租房以及6个月以上的长租房；而在产品方面，城家衍生出三类产品，即满足刚需的白领公寓，中高端的商务公寓以及为劳动密集型企业解决员工住宿的蓝领公寓。
金辉表示，作为资产运营方，城家在过去几年通过精细化管理、差异化服务，产生了议价能力。根据21世纪经济报道记者的了解，城家三类产品的价格范围覆盖2500元/月至15000元/月。其中，和雅诗阁合作的馨乐庭和CitiGO HOUSE，分别面向出差商务人士和年轻潮流客群，价格也达到了每月10000元至15000元。
与此同时，城家还将保持规模化的拓展计划。“城家未来要达到10万间房源规模。”金辉告诉21世纪经济报道记者。
“头部企业将以集中式长租公寓为主”
在金辉看来，运营商如何提升存量资产的运营能力和资产回报率，将会成为未来5到10年开发资产运营的一个核心主题。
未来城家与房企的合作，是租赁链条上“管+房”的结合。金辉认为，这两者的结合是长租公寓发展的趋势。
在金融杠杆的“诱惑”下，长租公寓行业频频出现爆雷现象。21世纪经济报道记者发现，在疫情期间长租公寓行业鲜有爆雷事件，但自8月份以来，接连爆雷的现象频发。在此背景下，住建部于近日发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，长租公寓行业迎来最强监管。
租金贷和“二房东”模式，是分散式公寓业态主要的运营模式，这往往成为风险所在。金辉告诉21世纪经济报道记者，不同于分散式业态，城家背靠华住集团，每一步都要走得准备充足、稳健。
谈及与房企的合作，金辉阐述了背后的逻辑。他认为，资产持有人正在从过去纯粹的开发房地产向经营房地产转型。这一过程中需要注入很多运营能力，而以城家为代表的资产运营方的出现便获得了生存空间。
金辉强调，城家未来不会直接持有资产，并会继续选择租赁委托管理，实现资产共同持有、合资合作，保持轻资产运行的模式。
“我们可能会联合地产基金，共同持有资产，提升存量资产的销量，并通过存量资产改造运营再退出的方式，来对整个中国住宿业的存量资产进行有效整合。”金辉表示，未来长租公寓将会向头部企业集中，并且头部企业将以集中式长租公寓为主。
（作者：曹恩惠 编辑：李清宇）
