原标题：房屋租赁公司“高进低出”爆仓后跑路行业协会发警示：一些公司存重大经营风险，需警惕租金明显低于或高于市价
梵泊公司位于闵虹路166弄2号1811单元的办公场所已人去楼空 /读者供图
晨报首席记者 叶松丽
今年5月，朱女士把自己位于长清路的一套住房，委托给一家名叫成都米小寓房屋租赁有限公司上海分公司（下文简称“米寓”），由该公司对外出租。后来，这套房子经由上海梵泊房屋租赁有限公司（下文简称“梵泊公司”）出租给赵女士。不久前，这两家公司突然“失联”，朱女士无租可收，通知赵女士搬走；赵女士认为，她跟梵泊公司的租赁合同真实有效，她在合同有效期内优先拥有房屋使用权。
昨日，上海市房地产经纪行业协会发出警示，专门指出上述公司通过“高进低出”“长收短付”，构成重大经营风险。
发现租赁公司“高收低出”
朱女士说，她的房子本来是委托一家名叫“中呈地产”的中介招租。5月10日，该中介业务员小石建议她把房屋托管给长租公司。次日，小石带着米寓业务员小杨来到朱女士家签约。“我要求租金付三押一，小杨说，按照他们长租公寓的规则，都是付一押一。”朱女士有点迟疑,不过小杨给出了5300元的月租，且签三年合同。而她那套房子市价顶多4200元/月。这价钱让朱女士很满意，于是连小杨要求给2个月免租，她也同意了。
朱女士收到5300元押金后，与小杨在手机上签了合同，交了钥匙。
9月初，朱女士接到小杨的电话，说房子空调外挂机坏了，让她跟房客赵女士协商维修。在与赵女士交谈中，朱女士得知与赵女士签约的公司不是米寓，而是梵泊公司。赵女士每月租金3200元，已付了一年。“我对她说，不对呀，这房子市面上至少4200元一个月，你这个价钱比市价低太多！”朱女士称，自己当时还提醒赵女士当心受骗。
赵女士随即联系梵泊公司，但服务电话已经无人接听。随后她收到短信：梵泊公司资金链断了，公司管理人员一个都联系不上。
9月12日，记者来到梵泊公司位于闵虹路166弄2号1811单元的办公地，这里早已人去楼空。物业公司在玻璃门上贴出《合同解除告知函》，声称梵泊公司未按租约支付房租，要求梵泊在三天之内搬走。
听闻梵泊公司已“跑路”，朱女士连忙联系一直跟她对接的小杨。“小杨跟我说，米寓跟梵泊其实是一家的，梵泊跑了，米寓当然也跑了。但房子总归是你的，你拿着房产证，赶房客走就可以了。”
可当朱女士去与赵女士交涉时，赵女士说她也是受害者。毕竟交了房租，租赁合同真实有效，受法律保护。双方僵持不下，选择报警。朱女士说，警察了解情况后也支持赵女士有使用权，让二人协商解决。
有着相同“遭遇”的还有徐女士说，她遭遇梵泊公司是在今年7月9日。当天她遇到中介人员在小区发广告单，因为正有租房需要，就跟中介的人接触起来。当天下午去看了同进理想城的房子，觉得还行。
“当晚，中介带人来我家签合同收押金。此前中介根本没跟我提过，我是在跟托管公寓的梵泊公司签合同。”徐女士说，当时她没仔细看，就通过手机网上签了合同。
“梵泊的人说，我的房租本来是5020元一个月。但由于是年付，房东又给了4个月免租，月租金平均下来3350元。但押金还是要付5020元。”徐女士说，付完钱她感觉不对劲，于是联系上房东。结果房东告诉她，梵泊公司跟他签了两年协议，总共免租金1个半月。梵泊每月支付房租5020元，付一押一。
徐女士明白过来，“没有哪家公司会做亏本生意”，于是立即止损，跟梵泊公司解除了租约，但对方拒绝退还押金，“这相比被骗全年租金，5020元算小损失了”。
闵行市场监管局跟进调查
天眼查的信息显示，上海梵泊房屋租赁有限公司成立于今年5月7日，法人代表张建；7月22日，张建还在奉贤注册了一家名叫“上海申舍企业管理有限公司”的企业，该企业是梵泊公司持股100%的股东。成都小米寓房屋租赁有限公司上海分公司注册于今年3月25日，注册地址为闵虹路166弄2号，跟梵泊公司实际经营地点系楼上楼下。
小杨告诉记者，这两家公司其实是一家的，是一个公司两个块牌子。5月份梵泊公司注册后，他们还以米寓公司名义在外收房。
米寓或者梵泊公司“高进低出”“长收短付”的套路，小杨坦言他是知道的。但是这些话他们不能向房东和房客讲。“我们身处其中，要拿工资，要拿提成，靠这个过日子。我们不能砸自己的饭碗。”
小杨说：“我们的底薪是4000元一个月，每出一套房子，拿8个点的提成。但是要跟收房的人平分，也就是我们只能拿到4个点。他们骗了这么多人，照理讲我们的提成应该拿得不少，但很多房子都是靠外面的中介公司进出的。我们一个月工资加提成，也就6000多块钱。”
记者随后从闵行区市场监督管理局了解到，该局正在跟进这一事件，后续将根据调查情况，对这家公司采取进一步措施。
[行业协会]
房东租客均需警惕“非正常”租金
9月16日，上海市房地产经纪行业协会发出 “租赁纠纷警示”：“有消费者反映今年7月起租住该企业（梵泊）位于静安区永和路某处的房屋，一次性支付全年租金及押金共计6.3万元，本月11日业主（房东）告知其至今仅收到企业第一个月的租金，而目前企业各相关人员均已无法联系。”
该协会的风险提示中，还提到了另外一家名叫“上海爱租物业管理有限公司”的长租企业。风险提示指出，这些公司的“经营模式为典型的‘高进低出’‘长收短付’，存在重大经营风险。”
其实，早在9月1日，该协会就专门发出《住房租赁市场风险提示》。“提示”称：近期住房租赁市场中有公寓运营商采取“高进低出”“长收短付”的经营模式，一旦出现“爆仓”后又金蝉脱壳一走了之。这种行为对房东和租客的切身利益、对住房租赁行业的规范发展乃至对整个社会的安定繁荣都会产生较大影响。
该协会进而提示，房东、租客应选择规范且市场信誉度高的住房租赁公司或经纪机构租赁住房。避免遭遇“黑中介”“不良中介”。租客租房时，应仔细查看所承租房屋不动产权证(或房产证)信息、与业主签署的租赁合同(或委托协议)，并通过房源信息核验。
房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕公司“高进低出”“长收短付”带来的风险，避免因公司“爆仓”“跑路”遭受损失。房东将住房委托给公司时，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕；租客租赁住房时，对租金明显低于市场租金水平的，要慎重。
[律师呼吁]
应从制度上堵住不诚信公司逃跑之路
上海华夏汇鸿律师事务所主任律师、高级合伙人计时俊以及汇业律师事务所合伙人彭跃东二位律师都认为，针对近期长租企业“跑路”频发现象，市场监管、房屋管理部、市公安应建立联动机制，从制度上堵住不诚信企业的逃跑之路。
新闻晨报：在此案中如何看待“使用权和产权”的问题？
计时俊：“产权”是物权（所有权），使用权只是所有权（占有、使用、收益、处分）中的一部分。因此，在原则上不存在“使用权大于物权”的法律范畴。但是，当物权主动出让其中的部分权利，如通过合同将其中的使用权出让给承租人，物权人收取租金（收益权）的话，那么在合同履行期间，承租人的“房屋使用权”是“大于”所有权的。
彭跃东：“使用权大于产权”是一个不严谨的说法。在该案中，房东只是把房屋的占有、使用权转让给了租客，但收益权和处分权仍然在房东手上。所以租客的占有和使用权也受到保护。如果租客合法取得这两项权利，那么在该案中，就要优先考虑租客的权益。
新闻晨报：当收钱的租赁公司“跑路”了，没有合约关系的房东和租客如何履约？
计时俊：既然确定“房东和租客之间没有合同”，那么房客在“承租房屋内的居住行为”就是非法的，在民法意义上房东可提起排除妨碍之诉，要求房客迁出。本案中，鉴于房东朱女士在与米寓签约时没有尽到应该注意的“租金远远高于市场常态”的缺陷，且未对次承租人进行有效管理监督；鉴于租客赵女士在与梵泊签约时未注意其是否获得房东的合法授权，以及未注意“租金远远低于市场常态”的履约风险；故朱女士和赵女士对于各自的履约行为都存在瑕疵。建议双方进行和解，各退一步。如无法协商，房东可起诉房客和梵泊或米寓，要求解除租客赵女士与梵泊的合同，责令赵女士迁出房屋。
彭跃东：在这种情况下，房东应该先跟米寓或者梵泊解除合约，收回房屋的占有和使用权，可以再跟租客重新订立合同。房东要跟长租公司解除合约，只要发函或者发短信，对方有确认就行。但是，本案中租客已经支付了一年租金，房东只收到了相当于一个月租金的押金，双方很难找到利益平衡点，处理起来比较麻烦。这个时候要看租客取得使用权的合法性受不受法律保护？这个要经过法院去确认。
本案中有一个细节，就是长租公司“高进低出”，按正常逻辑，公司要盈利，不可能做赔本的生意。所以这已经符合诈骗的特征，属于刑事案件。
新闻晨报：从法律的层面看，市场应该建立怎样的机制才能最大限度地保护租客和房东的权利？
计时俊：建议房屋所有人应谨慎了解租方的资质，根据市场价格确定租金标准，并将租赁合同备案。承租人也应审核“二房东”的转租资质，并请求将租赁合同备案。一旦发现“二房东”涉嫌犯罪，应积极报案，或者双方直接进行协商。
彭跃东：本案中，米寓或梵泊公司已涉嫌诈骗，不再是一个单纯的合同纠纷问题。必须由市场监管部门、房屋管理部门、公安部门一起，建立联动机制，从制度上堵住这些不诚信长租企业的逃跑之路。
（记者注：两位律师都建议朱女士和赵女士以米寓和梵泊公司涉嫌合同诈骗，向公安机关报案。）
