原标题：实探 | 华润罗湖CBD规划高度增加，潜藏90亿货值
图片来源：界面楼谈
被誉为“罗湖最值得期待的CBD”，华润笋岗万象广场（备案名称“万象食家”）一直以来备受关注。
最近，这个项目又开始有了新的动静。
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写字楼高度微增数米，年内或难入市
日前，罗湖区城市更新和土地整备局发布了华润笋岗万象广场（07-01地块）西区项目总平面图修改的公示。
公告显示，项目本次修改内容有：
修改部分包括建筑高度、部分规定及核增面积等指标微调，雨棚轮廓补充表达，建筑轴号修改等。
界面楼谈查看修改后总平面图发现，项目建筑高度和核增面积确实有所加高，但幅度不大。
07-01地块此前为93.5米的写字楼增加至98.78米，共22层；并核增54平方米作为城市公共通道，属于不计容面积。
另一栋169.72米的写字楼则高度不变，仍为38层。
这个早在2014年开始申报的旧改项目，原身为华润五丰的仓储冷库项目，此前利用率较低。后续由罗湖区政府提出申请，顺利列为城市更新项目。
不过，当时的用地性质仍包含“物流”。
此后，随着深圳用地愈发紧张，2017年，项目将用地性质“物流+商业”改为了“新兴产业+商业”。
随之增加的还有如今大多项目的“标配”保障性住房、人才公寓和一些公共配套设施。
加上此次的修改，华润笋岗万象广场将建成两栋约170米、99米高的写字楼，以及一栋198米高的高层公寓、两栋196米高的高层住宅，并附有6层购物中心、4层地下室。
未来将成为集购物、写字楼、住宅和公寓于一体的城市综合体，同时也将是笋岗片区的地标。
图为万象广场效果图，来源：网络
早在2016年时，项目提出在2020年建成。
不过，界面楼谈昨日实地探查时发现，项目目前仍在建设裙楼部分，即已建成楼层不超过6层。
根据最新预售条件，华润万象食家需要建至十几层才能入市。而项目施工人员也表示：“项目建成主体还需要1年多，完全建成需要2年半。”
02
投资110亿，华润华南大区“业绩依仗”
早在2016年项目正式奠基时，华润就对项目寄予了厚望。
一方面，华润投资了110亿元，表示要将万象食家打造成继万象城、万象汇/五彩城、1234space之后的第四代产品。
区别于以往三代产品分别对应城市、区域和低端化，万象食家定位范围高于省级。如笋岗万象食家项目，定位范围为华南片区。
图为万象广场效果图。图片来源：网络
另一方面，项目也将为华润华南大区带来不俗业绩。
去年8月，华润深圳公司总经理王昕轶曾表示，万象广场项目对于华润华南大区而言至关重要，是创新商业业态和模式的一次尝试，具有里程碑意义。
同时，他也直白地透露，项目“肩负着华南大区明年的销售业绩”，希望项目能在2020年年底前入市。
这样的期盼不仅是因为项目体量，更是因为项目区位及配套的看好。
而作为笋岗的地标，万象广场位于7号线笋岗站A出口旁，是名副其实的“盖上物业”；9号线红岭北站距离项目也仅600米左右距离，即项目拥有双地铁配置。
虽然项目周边缺乏大型商业，但万象广场自身配备11.2万平方米的购物中心，完全能满足商业需求。
并且，虽说目前笋岗面貌仍较为陈旧，高层建筑不多，自建房密集，消费档次不高，但片区未来规划却非常看好。
2010年左右，笋岗-清水河片区就成为了深圳十六大重点发展区域。
根据规划，笋岗未来将成为国际化的特色商业商贸区、国际商务总部核心区、未来产业及战略性新兴产业聚集区。
目前，片区集结了华润、招商蛇口、深业泰富、宝能、城建、中洲等一系列知名地产商的项目。
仅万象广场周边，就有宝能中心、深业泰富、招商中环等多个项目在建。
宝能中心
因此，虽然笋岗片区目前二手房价仅5.5万元/平方米，但品质稍高的小区，如2001年左右建成招商中环公寓，均价能达到7.6万元/平方米左右。
可以推测，万象广场建成后，住宅及公寓售价将不低于8万元/平方米。
而根据规划，万象广场总建筑面积41万平米，其中，商务公寓4.48万平方米，住宅8.5万平方米（含保障性住房1.7万平方米）。
换而言之，项目可售商品房面积达11.3万平方米，即便按8万元/平方米计算，货值也可达到90亿元。
要知道，华润2019全年在深圳的销售额为256亿元，90亿元的货值占比达到35%。
并且，华润目前在深圳，除了去年已开盘的华润公园九里、深圳湾瑞府仍有部分房源在售，就仅剩下华润城四期·润玺即将入市。
润玺
尽管润玺或带来超过100亿元的销售额，但与去年超过250亿元的额度相比仍有差距，这也是华润深圳公司如此看重万象广场入市时间的原因。
但无奈项目的进度却颇为坎坷。
在2017年前后开始，罗湖多个项目处于停工状态，万象广场也不例外。
直到2019年6月，万象广场项目才再度动工。
但今年年初受疫情影响，项目又再次停工，直到2月20日才得以复工，导致进度较为缓慢。
不过，深知项目需尽快完成，施工团队连春节期间都日夜轮班，复工后更是投入600人加紧赶工，这对项目的建设进度将有所推动。
