“稳”是2019年楼市的关键词。这一年，全国楼市调控政策指向性明确，降温城市不断增多，在商品房总体成交量依然上行的行业背景下，房价整体上涨态势得到有效控制。
2020年楼市大幕已经开启。从2019年底的中央经济会议和全国住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看，2020年房地产重点依然体现在落实房住不炒，保持楼市稳定，发展租赁体系等几个方面。2020年，楼市健康平稳发展、安居宜居的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳运行的态势。
宏观 房地产高速增长神话将不在
国家信息中心首席经济学家 范剑平
中国必然由高速增长期转为高质量发展期，房地产也一样，房地产不可能再现高速增长的神话。不要有侥幸，房地产必须由高速增长转向高质量发展，和中国经济同步高质量发展，这是未来房地产行业的必然趋势。
2019年，中国房地产销售突破16万亿元，继续超越往年。但2020年，如果房地产投资总量去掉价格因素，实际增速比原来减速的话，无需大惊小怪，其中有基数的因素，也有人口需求的因素。
“如果问，不再刺激房地产这个政策会持续几年？我的回答是永远。”对房地产既不打压，也不刺激，不仅是2019年的政策，也是2020年的政策。
新房 珍惜限竞房
中原地产首席分析师 张大伟
过去三年，限竞房可以说是北京的绝对主力。不过，从供应节奏看，目前出现了一个变化：2017年合计供应56宗限竞房地块，2018年合计有43宗，2019年只有14宗。单独看2019年，北京共有40宗各种属性含住宅土地成交。其中共有产权9宗，限竞房14宗，不限价的商品房住宅17宗。值得关注的是，2019年下半年入市（含已经成交与即将成交）的27宗住宅地块中，共有产权8宗地块、限竞房9宗，不限价10宗。
限竞房土地供应从高峰期逐渐下落，不限价地块重回视野。
2019年限竞房大量入市，再叠加商品房，使得整体库存已突破8万套，达到历史高位。2020年，限竞房的供应入市量将明显减少，市场或将到了珍惜限竞房的时候。北京严厉的调控政策，决定了房价未来将趋于平稳。
租房 盘活存量 提升供给
贝壳研究院资深分析师 黄卉
2020年的租赁市场预计将保持平稳发展态势，市场顶层设计将逐步完善，供给端将以存量房为主，机构端层面将逐步向标准化及细分化方向发展。2020年全年租金预计将延续2019年的市场行情，整体租金水平保持稳定。
供求层面看，住房租赁市场向稳中向好发展。一方面，集体土地租赁住房和自持性租赁地块等增量租赁住房明年开始陆续小范围入市，但体量较小，对市场供给影响不大。另外，从存量租赁市场来看，并没有可以导致集中放量的外部因素，总体存量租赁房源供给量的变化不大。
目前，居民面临的住房问题主要是结构问题而不是总量问题，大城市总体房源量充足，解决结构如何优化的问题。因此盘活存量是提升租赁房源供给最快速有效的方式。预计未来可能形成新增租赁住房、存量更新改造、闲置房源流通三类房源总量比例2：2：6的格局。
融资 房企将继续“钱紧”
第一太平戴维斯华北区研究部负责人 李想
2019年，个人住房信贷和房地产开发信贷可谓“冰火两重天”：个人住房贷款整体表现稳定，增速较为平稳，贷款额度有保障；房地产开发信贷则面临更为趋紧的金融监管。展望2020年，个人住房信贷已经开启了存量浮动利率贷款定价基准的转换，将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，使贷款利率能更及时反映市场利率变化，这也是为深化利率市场化改革的一项重要举措。而房地产开发信贷的大环境预计将不会有太大的改善，换句话说，过去几年开发商能够通过多元渠道轻松拿到低成本贷款的好日子难以再现，“钱紧”的问题仍将困扰着大部分房企。
二手房 向“买方市场”倾斜
我爱我家营销与品牌中心总监 刘波
近三年，北京二手房市场均呈现年初淡季，春节后“小阳春”，6-9月降温趋稳，年底回温的走势。中央多次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，北京作为全国楼市风向标，2020年政策宽松的空间并不大， 2017年以来的调控政策还将延续，所以2020年北京二手房市场大概率还会延续2017年以来的行情，市场整体趋稳。目前，北京二手房市场从“卖方市场”向“买方市场”倾斜，但不会真正过渡到“买方市场”。纵然2019年北京二手房市场热度不高，量价下行，供需矛盾缓解，部分着急出手的业主小幅下调了价格，也不会出现业主的大范围、大幅度减价卖房。总之，北京的房产有很强的抗跌能力，市场低温下买家的议价空间会增大，但交易主动仍会由卖家掌握。
写字楼 供应加大导致租金下行
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部资深董事 张冀苏
2019年，北京优质写字楼供应总量超90万平方米，历史上仅次于2009年。同时，整体需求疲软，全年净吸纳量仅录得12.1万平方米，为过去5年历史最低。2020年，新增供应将进一步加大至历史最高位超过90万平方米，供应压力加之需求并未见强势迹象，空置率将大幅提升，租金仍有下行风险。
不过，2020年国内外宏观经济环境的明朗，有望提振企业信心并实施较积极的房地产策略。其中，中国金融行业对外开放力度的加大，以及北京各区政府对金融行业给予的鼓励政策，都将带动其租赁需求的提升。2019年下半年，多家科技巨头和独角兽企业在北京的战略布局落地，也预示着这些企业自身及其上下游，将为写字楼租赁市场注入新的活力。
陈静思
