原标题：2019楼市收官：碧万恒蝉联三甲 泰禾、阳光100等房企掉队
2019年楼市在“波澜不惊”中收官，但是房企洗牌持续。1月1日，据中指研究院发布的2019年房企销售额排行榜显示，碧桂园、万科、恒大分别以7715亿元、6312亿元、6261.6亿元位居前三，三者累计销售额超2万亿元。然而，记者注意到，由于频繁售卖项目股权，泰禾从千亿房企阵营退出，同时新华联、阳光100、奥山、银亿也从百亿房企榜单消失。
同时，2019年百亿房企拿地回归理性，2019年1-12月销售百强房企新增货值约9.7万亿元，较2018年下降10%左右，其中近五成百强房企拿地金额同比下滑。从新增土储区域来看，2019年房企拿地转向聚焦一二线城市，三四线城市占比减少。
在业内人士看来，百亿房企阵营分化持续加剧，销售额超千亿或成为行业新的分水岭。不过，2020-2022年，房地产行业债券需偿还规模保持高位，房企将面临一定的现金流考验。对房企而言，随着行业集中度将进一步提升，如何在奔跑中保持稳健而行，将是未来发展的重要命题。
销售额增速放缓 阵营分化加剧
2019年初，万科集团董事长郁亮曾在公司内部邮件中指出，行业集中度上升，头部企业间竞争激烈，如何在市场中脱颖而出，考验的是方方面面的能力。
从行业机构反馈的数据来看，2019年千亿房企仅较2018年增加5家至36家，销售额8.49亿元，同比增长21.35%，百亿房企为152家，较2018年减少4家，销售额12.8万亿，同比增长12.28%。
一方面，2019年新增千亿房企数明显下降的同时，规模房企扩容出现了放缓态势。克而瑞数据显示，截至2019年末，碧桂园、万科、恒大、融创四家龙头房企销售额均超5500亿元，但增速相较2018年同期明显放缓，其中碧桂园、万科销售额同比增速仅为个位数。
另一方面，除千亿房企规模增速放缓外，百强房企规模增长出现“失速”的情况。截至2019年12月末，TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%，行业整体规模增速较前两年显著放缓。
事实上，2019年千亿、百亿企业阵营间分化日益加剧。数据显示，2019年销售额3000亿元以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿，对应企业数量分别为7家、29家、29家、30家、57家。其中，3000亿以上、1000-3000亿阵营企业数量略有增长，而500-1000亿、100-300亿阵营数量则略有减少。
结合多家机构数据，记者还注意到，2019年华夏幸福、泰禾、蓝光、建业等房企排名有所下降，其中一些销售额明显下滑，如泰禾从2018年销售额排名第20位降至2019年的37位，销售额下降四成已从千亿级房企阵营退出。另外，新华联、阳光100、奥山、银亿在百亿房企榜单中消失。
此外，虽然2019年绝大多数房企都达成了全年业绩目标，但房企的目标完成率呈逐年降低的态势。数据显示，相比2016年、2017年近8成房企目标完成率超110%，2019年该区间的房企数量明显降低，仅半数房企的目标完成率集中在100%-110%之间，平均目标增长率由2018年的41%回落至20%。
克而瑞报告分析称，2019年在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的明确目标定调下，市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，房企整体的去化率水平仍处于相对低位。从房企全年的推货及去化情况来看，2019年规模房企整体在售项目平均单盘产能较2018年下滑，业绩增长主要靠项目在售项目的数量提升。
中指院方面认为，百亿企业阵营间分化日益加剧，大中型房企在市场下行周期竞争力更强，而小型房企的竞争优势逐渐减弱，千亿销售额将成为房企新的分水岭。
拿地回归理性 集中布局一二线城市
2019年3月，融创中国董事长孙宏斌曾在业绩说明会上直言“2019年我们还是要小心一些。拿地要非常小心，销售市场没那么乐观。”
从机构数据来看，2019年百亿企业拿地态度总体趋于理性，2019年1-12月销售百强房企新增货值约9.7万亿元，较2018年下降10%左右，其中近5成百强房企拿地金额同比下滑。
值得注意的是，尽管货值集中度有所下滑，但规模房企优势依旧较大，强者恒强的格局难改。数据显示，2019年碧桂园、融创、万科新增货值超5000亿元分列前三，28家房企进入新增货值千亿阵营。同时，42%的新增货值被销售TOP10占据，TOP50房企占据了百强新增货值的84%，且销售排名与新增货值排名基本重合。
具体来看，对比千亿以上阵营企业拿地总量略有增长，2019年销售额500-1000亿阵营企业拿地热情最高、拿地金额均值增长幅度最大，拿地金额均值同比增长38.4%至233.0亿元。不过，100-300亿阵营企业的拿地态度明显冷却，是唯一拿地金额同比减少的阵营，拿地金额均值为91.5亿元，同比减少12.4%。
从新增土储区域来看，2019年房企拿地转向聚焦一二线城市，三四线城市占比减少。2019年，多家房企提出聚焦一二线策略，50家百亿代表企业在一线及二线城市的新增权益面积占比与去年同期相比，分别增长0.2、6.1个百分点至3.1%、50.1%，二线城市占比过半数，三四线城市的新增权益面积占比则下降6.3个百分点至46.8%。
具体来看，2019年长三角城市群土地市场热度依旧。50家百亿代表企业在此的新增土储权益面积达到7608.9万平方米，占全部新增土储权益面积的23.8%，位列首位。其中，杭州、苏州、南京等热点二线城市的新增权益面积均超过480万平方米。此外，重庆、昆明、太原、郑州、西安等城市群中的中心城市仍是百亿企业的拿地重点，重庆的新增土储权益面积最高，达1188.9万平方米。
另外，记者还发现，2019年房企在招拍挂市场的合作力度有所减弱，部分企业通过收并购获取土地资源，如世茂、融创、绿城、佳兆业等房企持续发力收并购，其中融创在年内获取项目及地块数量近40个，总金额近300亿元。而万科、越秀、碧桂园等房企发力旧城改造、产城融合、文旅地产等板块，这些新业务也成为企业拓储的重要渠道。
克而瑞方面认为，纵观2019年土地市场走势，由于面临销售艰难、融资紧张等多方面因素，房企全年都维持着较为审慎的拿地态度，工作重心集中在去负债、降杠杆、稳销售上，保证现金流的稳定是企业“生存”的基础。2020年，在政策外松内紧、融资不断收紧的大背景下，房企投资仍将保持谨慎态度，分化、聚焦、审慎是主旋律。而如禹洲、东原等2019年新增货值排名较销售高出10位以上的企业，对其操盘能力和运营能力提出了更高的要求。
中原地产首席分析师张大伟指出，房企在不同地区的销售出现分化，在不同地区拿地积极性和拿地价格也会出现分化。预计未来房企对非优质土地的定价将下调，优质土地仍是争抢重点。对一二线城市而言，即使调控政策依然严格，但房企为了加大销售额，依然会集中拿地。
行业集中度进一步提升 房企或面临“钱紧”大考
2019年房地产行业资金监管从严从紧，银保监会等机构密集发声强调防范房地产金融风险，一些房企试图通过发行海外债缓解资金压力。
据中指数据显示，2019年，百亿房企海外债券发行规模达4544.9亿元，同比增长32.2%；境内公司债发行规模为2174.0亿元，同比增长21.3%，但增速大幅下滑；中期票据发行总额达385.0亿元，同比下降58.4%。
然而，记者注意到，2019年信托贷款、银行贷款、公司债、海外债等传统的融资渠道受到的限制越来越多，资产证券化产品的融资规模虽有上涨，但对整体的房企融资疏解来说仍然有限，因此不少房企谋求上市，2019年新上市房企数量继续保持在高位。
不过，上市并不意味着水到渠成，如何提升企业回款能力、优化自身财务结构，决定了房企上市的最终效益。
从整体融资成本变化来看，2019年百亿企业在公司债、中期票据和海外债券方面融资票面利率与去年大致持平，但中小型房企融资成本仍较高。
中指数据显示，2019年千亿以上企业在公司债、中期票据和海外债券方面的利率仍处在较低水平，而同期的100-300亿企业公司债融资成本在7.2%以上，海外债券融资成本在11.0%以上，300-500亿企业的海外债券融资成本也处于较高水平。
不容忽视的是，中指报告指出，2016年国内融资环境宽松，房企通过发行公司债等手段进行扩张，2017年随着国内融资渠道的收紧，房企纷纷发行海外债券进行融资。目前，大部分债券逐步进入还款期。
根据数据披露，2020年，房企包括海外债券在内的债券偿还总规模为7493.9亿元，而到2021年这一规模将超万亿至10496.2亿元，其中公司债需偿还规模为4438.8亿元，海外债偿还规模为3174.3亿元，房企将面临一定的现金流考验。
中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆近日公开表示，目前中国房地产企业存在杂、散、小的特征，还存在大量的空壳公司。基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房企必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。今后十几年，中国房企数量会减少三分之二以上，即房地产开发企业的法人数不会超过3万个，同时房地产开发商的总体负债率也将大幅下降。
中指院认为，在宏观经济下行压力犹存与行业调控政策以稳为主理念的基调下，房地产市场有望保持平稳中有调整。对房企而言，行业集中度将进一步提升，如何在奔跑中保持稳健而行，在更大的挑战中寻求机遇，将是未来发展的重要命题。
克而瑞方面预测，2020年中央“房住不炒，稳字当头”的政策主基调不会改变，中央也将严控金融风险，稳定仍是下一阶段房地产政策调控的重中之重。在市场调整期下，房企融资环境将继续低位运行，企业投资仍将保持维持谨慎，此外还应通过产品体系标准化、精细化、智能化的建设，提升自身产品竞争力。
