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来源：叁里河
作者 | 江大桥
持有不到三年，乐视再次拍卖世茂工三，有人看没人买。
三年时间，世贸工三从乐视生态的试验田，变成了乐视名下最值钱的资产，甚至没有之一。乐视网股价2.51元，整个乐视网市值刚过100亿，不到4个世贸工三的评估价。
4月15日，“北京财富时代置业有限公司的全部股权”结束了第二次拍卖，与三个月前一样，同样以流拍告终。本轮起拍价21.87亿，比三个月前的23.02亿降价超过1亿，约是估价的6.6折，评估价为32.89亿。这个价格非常接近万科给乐视20亿的报价，但乐视找到万科时，要价40亿。
即便世茂工三存在产品设计和地理位置上的不足，也不至于如此冷清。
从去年年底开始，外资频频加码国内商业地产。数据显示，截至2019年3月底，外资机构在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过300亿元。在2018年购物中心收购案例中，有包括新加坡凯德、美国黑石基金、英国太古、加拿大博枫Brookfield等机构，收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂与南翔太茂。
北京的热闹程度虽然不及上海，但同样也是外资关注的重点。2018年11月，北京京通罗斯福广场被领展房地产投资信托基金，以人民币25.6亿元收购。
再比如去年链家买下了北京的盈科中心。
对比盈科中心的平步青云，世茂工三可谓命途多舛。事实上，通常这样的大宗资产交易很少会像世贸工三这样经历司法拍卖，而是更长的成交周期，更多运营改造来实现资产调优，以及还有第三方的加入。
去年年底，链家创始人左晖花了105亿买下盈科中心，这个价格比4年前基汇资本从李嘉诚、李泽楷买下的58亿，贵了超过80%。
从成交周期看，盈科中心的易主，从爆出交易消息到最终成交，前后至少有半年的时间。2018年6月初，彭博社报道，左晖正与基汇资本进行高级阶段谈判，拟以约100亿元人民币（16亿美元）的价格收购北京盈科中心。虽然当时该消息遭到了链家方面的否认，但100亿的价格，和2018年12月11日披露的105亿成交价十分接近。
6个月的时间，账面上看基汇资本多赚了5亿，但如果算上汇率，也可以说是左晖省下了8000万美元，去年6月美金人民币的汇率大概在6.35，而到了12月已经接近7。
这样的议价过程在司法拍卖中是无法实现的。
自古生意都是，“买亏的人多，卖亏的人少”，尤其是买方既不懂行，也不找人评估时。
基汇资本是专注房产的私募基金，但在当年收购盈科中心时，也找了国际房地产顾问戴德梁行做“中介”。据报道，戴德梁行在后续盈科中心的转型改造和招行中，同样起到了不小的作用。
比如戴德梁行直接完成盈科中心设施设备机房和机电装饰改造；2016年，在戴德梁行的帮助下，东风英菲尼迪汽车有限公司搬到了北京盈科中心。
基汇资本从李嘉诚手中买下盈科中心，到最后脱手给链家，中间至少经历了4年的时间。期间盈科中心完成从购物商场到写字楼的优化改造，比如在硬件上用裙楼全新玻璃幕墙、25米挑高空间、引入大面积自然采光的中庭等，同时也将商业面积改造成写字楼，将绩效较低的零售中心、酒店和服务式公寓等改造为新的办公空间。
相比盈科中心的改造，乐视最初的梦想也曾让人心动。
当年乐视一心想把世贸工三打造成“乐视生态世界”，把手机、电视、智能系统，还有乐视体育、智能硬件和超级汽车等内容装进这块资产里。据说乐视当时的改造首期投入超过20亿。
但在接手世贸工三2个月后，乐视爆出资金链断裂的消息，内容当然还没来得及填进去。而改造也更是无从说起，毕竟到了8月，世贸的3号楼已抵押给了中信银行。
所以当年开价20亿的万科就表示：“并没有看到乐视在工三项目的商业改造和升级工作，无法理解突然增值 10 亿元。”
而2016年乐视购买世贸工三的谈判和议价过程，似乎也是非常迅速。2016年的5月12日签署了协议，5月16日世贸发了晚间公告。整个过程就像是一锤子买卖，世贸想不好如何处置这块资产，正好贾跃亭想买，两方一拍桌子这事情就成了。近30亿元的成交价，也在当时被业内人士称为“外行价”。
世茂股份当时称，“本次股权交易预估收益约为人民币7亿元”。
但三年过去，世茂工三从乐视花30亿打造的“生态世界”，变成了如今成了6.6折却无人问津的商业地产。
从地图信息看，世贸共三距离盈科中心1公里左右，目前世贸工三距离团结湖地铁站比盈科中心远不少。2021年17号线开通，世贸工三在交通上的劣势有可能变成优势，工人体育场站就在世茂工三旁边，如果改造的好，说不定车站的地下商业区还能和商场打通。
而今年是2019年，30个月之后的事情，有太多的不确定性，那么改造成写字楼是否值得投资？
盈科中心起飞的4年，恰恰是北京商业地产供不应求的4年。
过去几年里，北京的甲级办公楼空置率普遍认为在5%左右，是全球写字楼空置率最低的城市之一，租金却是亚洲地区第二高。
但这个行情在2018年年底发生了变化。
戴德梁行1月的报告显示，2018年四季度，新项目的如期入市拉动北京市甲级写字楼总存量攀升至1058.0万平方米，全市空置率环比上涨0.2个百分点达8.1%；核心商圈空置率较上季度微升0.4个百分点，为3.8%。
高力国际1月公布的数据则更为让人担忧，2019年北京有十个共计约84万平方米的新项目计划入市，甲级写字楼市场的整体空置率将被推升约6.0个百分点至16.0%。
这个大环境下，手里握着弹药比随意出售买资产自然是更为理性的选择。毕竟世茂工三5万方的建筑面积，按照周边写字楼市价在5万-6万之间，总销售额在25亿-30亿元左右，这还不包括修改用地性质和商场内部结构等的改造成本。
“世茂工三的唯一竞拍者估计是贾跃亭本人。”网上有人评论道，可见，这块资产的处境有多么的糟糕。
最终仅1人报名竞拍，相比近5万次的围观，确实差了不少。处境糟糕的背后，是世茂工三复杂的债券关系。
据北京市三中院的司法鉴定项目评估报告显示，2016年8月8日，朝阳区工人体育场北路13号院3号楼便已被抵押给了中信银行总行营业部，主债权数为17.54亿元，债务履行期限为7年。当时距离乐视拿下世茂工三股权还不到3个月。
2017年7月17日，朝阳区工人体育场13号院5幢被抵押给山西尧信融资再担保有限公司，主债权数为3亿元，债务履行期限2017年1月16日-2017年8月12日。
但是被欠薪的员工和供应商并不这么想。去年年底，申请该项目拍卖的则是宁波舜宇光电信息有限公司。
“此次拍卖与上市公司无关，不影响上市公司与关联方债务解决进度，公司将继续全力对关联方应收款项进行催收，维护中小股东合法权益，并在必要时通过法律途径保护公司利益。”乐视网去年12月11日晚公告中写道，当时世贸工三传出拍卖的消息。
有疑似乐视相关公司的离职员工，在网上发帖，询问是否能在世贸工三资产拍卖后那会自己的工资。
不过既然有1人报名，证明还是有人对该资产感兴趣。按照规定竞拍需先缴纳1.0936亿的保证金，如果在拍卖成交后反悔，交纳的保证金将不予退还，相信也不会有人交1亿保证金只是为了能上“热搜”，肯定是在等待下一轮价格下调。
按照司法拍卖的流程，二拍流拍后第三次拍卖的价格，允许在第二次的基础上再降不超过20%。不过介于起拍价格已经低于评估价的80%，预计本次的降幅比例不会这么大。
但是因为资产的基数摆在眼前，哪怕再降低1%，也能省下2千万，降幅超过5%，就有可能击穿当时万科给出的20亿估价了。
想在商业地产里赚到钱，既要有好的合作伙伴，还要抓住周期并做好资产优化，光有梦想是不够的。
