[IT168资讯]鑫苑(中国)置业有限公司的“快公司”之道
2007年美国东部时间12月12日，鑫苑(中国)置业有限公司(NYSE：XIN，以下简称鑫苑)在纽约证券交易所挂牌，成为中国内地首家在美国上市的房地产企业。资料显示，从1997年成立到美国上市，10年来鑫苑公司的销售合同收入创造了年均复合增长率86%的发展奇迹。
鑫苑能够成功地被美国资本接纳，很大程度上得益于“零库存”商业模式。鑫苑对“零库存”商业模式的简单描述是：不存地，不存房子，快速销售，快速回收资金，缩短开发周期。这种模式最直接的好处是快速获利、占用资金少、能规避单一项目开发周期长可能遭遇的政策风险。
在2008博鳌房地产论坛上，鑫苑董事长张勇谈到：“鑫苑上市不完全是以净资产收益法来核算企业价值，更多是看未来的成长性，未来的成长性更多是看商业模式。”张勇认为，所谓商业模式就是说一个企业内部的竞争能力或盈利能力，关心内部的盈利。鑫苑的资金周转率是其他可比公司的两倍以上，属于典型的高成长地产企业。《中国经营报》评价道，从这个特点看，鑫苑并非一味强调规模，而是以运营速度制胜的“快公司”。
“快公司”管理需求
近年来，随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化。2005年的“国八条”、2006年的“国六条”的相继出台，土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控，使得开发环境要求越来越高、项目成本不断上升。面对复杂多变的经济环境以及日益激烈的市场竞争，房地产企业迫切需要解决规模化、集团化、民营化、差异化、品牌化、战略化、上市化以及网络化等重大方向性课题。
对于鑫苑此类高成长的企业而言，随着集团的快速扩张，在外地陆续设立分公司，同时公司在美国上市，对规范化管理要求很高，而集团管理半径与纵深扩大，做出准确决策的难度大大增加，对企业管理提出了更大的挑战。透过诸多表象的背后，鑫苑开始系统性地思考以下命题：
企业如何实现持续的盈利能力?
如何快速复制成功项目，工厂化运作?
如何打通总部、区域及项目公司之间管理链条?
在规模扩张中如何控制集团资金风险?
如何提升企业与规划、施工、银行、客户的协同效率?
鑫苑认为，在现代企业管理过程中，信息化已经成为房地产企业规模扩张中重要的管理支撑点。随着项目的迅速增多和公司规模的增大，信息化能够规范制度的执行和优化流程管理，协调集团化整体资源，进行异地项目管理，快速复制成功项目管理和管理流程，有效提高房地产企业的效率、降低成本、提升企业竞争力。
鑫苑从集团成立之初就开始使用信息化，与金蝶软件已经合作多年，2002年应用金蝶KIS，2005年升级到金蝶K/3，并在此基础上成功实施了成本系统、集团财务系统和OA系统。
根据集团快速发展的要求，鑫苑在2008年开始了集团信息化规划，将信息系统从K/3升级至金蝶EAS。此次管理信息化的升级涉及到公司所有部门和分公司，涵盖企业各个阶段：项目前期调研、开发、项目管理、成本控制、招投标、销售管理、物业管理、人力资源、财务、OA、PORTAL、管理驾驶舱等。
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在房地产项目的生命周期中，可将核心价值链分为六个部分：土地获取、项目前期规划工作、设计、工程施工、售后及售后服务。
其中，项目开发过程的核心业务是成本管理和客户关系管理;对业务流程进行管理和支持的有档案管理、人力资源、经营计划、采购管理、行政办公、文档资料管理等职能;财务管理贯穿项目生命周期，包括核算、预算、资金、报告等职能。
经过分析，房地产企业核心价值链的管理行为的特征包括四点：
首先，房地产企业是资金密集型运作的企业，资金的筹集、计划、使用监控、内部调配的水平决定了企业的发展速度;
其二，企业围绕着一个个项目进行运作管理，这包括土地获取、规划设计、施工、销售、物业管理等“供产销一条龙”的流程;
第三，房地产企业集团组织架构按“集团-区域公司-城市-项目”等多级进行设置，各级管理职能、权限均不相同。企业集团以区域公司为运作主体，区域公司有齐全的职能部门。集团总部的职能是集团整体战略规划，经营目标制定与监控，标准管理体系的建立、推广、执行监控，统一对外形象宣传，统一筹、融资，对外投资，集团内部资金调配，土地采购决策等等;
第四，企业集团客户数量多，商品住宅开发以个人为主，商业地产以企业用户为主，每个客户的成交额大，客户关系管理尤其重要。
信息化构建核心竞争力
鑫苑从企业需求出发，结合目前的信息化现状，本着满足企业应用、降低项目风险、提高应用系统性价比的角度，将整体信息化目标定位于建设统一联动的管理协同平台，致力于解决四大难题：
第一，集团到项目公司、到各部门的逐级监控管理问题，跨区域发展带来的沟通问题;
第二，快速扩张带来的快速管理复制问题;
第三，解决流程优化及监控的问题;
第四，解决资本运作需要的必要系统支持问题。
在这个过程中，鑫苑集团的管理涉及集团管理和项目管理两个层面。
在集团管理层面，主要目的是对集团运营进行决策管控。通过全面预算管理落实集团战略的执行，通过集团资金集中管理监控资金具体状况和防范资金风险;通过集团集中财务核算能够及时、准确反映集团财务状况;通过集团人力资源管理储备高级人才，进行能力素质、人事、薪酬、绩效等管理，构建集团的核心能力，实现集团战略的人力资源管理体系。
在项目管理层面，分为项目开发和客户营销管理两条业务线。项目开发线包括进度管理、工程招投标、合同管理、付款管理、成本管理、集中采购、材料管理、质量管理等;客户营销管理线包括售楼管理、租赁管理、物业管理、会员管理客户服务等。
为此，鑫苑根据自己目前的发展战略采用一体化策略。在一体化策略下，鑫苑实行整体规划，分步实施，所有系统采用统一的平台，由一家供应商提供整体的信息化服务，以保证风险最小，且投入会逐年减少，总体长期投入最小。这种做法规避了不同的系统由不同的供应商提供、通过接口集成的方式实现系统与系统之间的数据交换而带来的后期风险。
鑫苑项目从2008年9月开始整体规划，分功能模块全集团统一实施。鑫苑和金蝶双方实施团队精诚合作，缔造了月月均有成功上线的实施奇迹。
2008年9-11月，业务调研、方案制定
2008年12月，门户、OA、HR上线
2009年1月，财务上线
2009年2月，成本上线
2009年3月，售楼上线
2009年4月，HR培训上线
2009年5月，成功升级至EAS6.0
2009年6月，物业、协同上线
2009年6月，成本财务一体化上线
2009年7月，成本财务一体化成功月结
2009年7月，一期顺利验收
2009年7月，鑫苑集团整体信息化项目一期顺利验收。金蝶EAS通过建立集团组织架构、多组织管理体系，将所有的功能模块在一个系统平台搭建，集团所有数据在同一个数据库集中处理，可对集团管理和项目管理进行业务流程一体化管理，保障集团能够实时管控集团运营，实现集团战略目标执行。通过金蝶EAS系统，鑫苑构建了决策支持、项目管理、客户管理、财务管理、基础管理等五大平台。
在五大管理平台的支持下，鑫苑强化了集团管控，业务更加规范，防范了快速成长中的运营风险，同时实现了客户全生命周期管理和房源一体化等关健管理需求，进一步强化了“快公司”的核心竞争力。
目前，鑫苑已发展成为拥有 11家全资子公司和2家非控股子公司的大型企业集团，“单点成功、多点放量、快速增长”的“零库存”商业模式得以有效执行，为鑫苑以低成本、差异化赢得市场，完成全国化布局的企业战略奠定了坚实的基础。
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鑫苑信息化应用效果
利用测算模型及历史数据，快速完成新项目测算。
实现了成本闭环管理。以进度管理为主线，提供房地产成本管理的全视图(成本测算、目标成本、动态成本、招评标、成本数据库)，为企业精细化管理和向成本要效益提供决策依据。
实现了财务业务一体化管理。整合企业信息资源，消除信息孤岛，减少重复录入， 减少对帐、提供可靠的分析数据， 提高效率。
实现了客户一体化管理。提高客户满意度，促进销售，满足客户全生命周期管理的需要。
实现了房源一体化管理。集团内的房源统一分析， 为集团的户型设计、施工、材料采购、客户偏好分类、终端销售提供非常宝贵的参考资料，满足产品全生命周期管理的需要。
提供跨组织、跨项目、集团化的客户数据库、房源数据库、成本数据库、动态的资金调度、集中的财务信息。
满足SOA要求的行业ERP极具可配置性, BOS平台可以满足企业未来不断变化和发展的管理需求。
鑫苑(中国)置业有限公司的典型业务及应用方案
(一) 全面预算管理
预算管理是实行目标化管理的基础，是各项管理工作的源头。企业要根据自己的生产经营战略目标，科学合理地编制预算，并在业务活动中有效落实和严格控制，同时对预算执行情况进行汇总分析，从而改进过程，持续地提升企业的竞争力。EAS预算管理系统提供从预算申报、预算编制审批、预算分解下达、预算执行控制到预算执行结果汇总分析的全面预算解决方案。
金蝶EAS系统提供了高度集成的财务预算及控制体系，预算管理系统为集团企业预算的事前编制、事中控制和事后分析提供了平台，并为集团企业提供了预算的编制、预算的控制和预算的执行分析功能，支持集团企业预算指标的下发、预算数据的上报审批、以及预算执行数据的上报汇总等功能。
预算管理的应用包括：
1. 通过预算指导下属企业的业务经营
金蝶EAS预算管理解决方案具有完善的预算模型，通过已发生的业务数据来预测未来预算数据，并依据经营计划来编制准确的预算数据;通过预算模块的下发和指标分解，下属企业的预算编制的上报，以及上下级之间的协商和审批。
2. 通过预算的执行及时监控下属企业的运作
在预算的执行过程中，随时都需要对预算的执行情况进行统计和分析。金蝶EAS系统的预算管理、账务处理功能均与报警平台即时通讯，可根据预设的报警条件及指定的信息接收人进行报警，除EAS系统内部消息外，支持电子邮件和手机短信两种报警方式。
3. 通过预算分析进行下属企业绩效管理
绩效管理目的是在动态中通过管理诊断、检讨来改进组织的管理体系、提升组织的管理效率，最终是优化、改善现有的管理。计划/预算管理体系主要与财务评估指标的设定有关。各级管理人员所承担的收入指标、成本费用指标、利润指标、资金指标、资产指标以及上述指标的各项构成往往都是在企业的年度经营计划及预算中确定的。
金蝶EAS系统提供了及时、灵活的预算分析，为企业绩效管理提供量化依据。分析内容包括预算数与执行数比较分析，预算数多个版本之间的比较分析等。上级单位能够及时了解到下级各单位预算执行情况，进行分析。
(二)进度管理
从“项目工作”的角度实现对项目的全面管理，通过工作分解结构(WBS)建立工程部、财务部、销售部、市场部、采购部等各个参与项目管理部门的工作任务，制定各工作项的负责人和参与人员以及执行计划，并通过进度报告和工作指示实现信息及时高效共享，便于领导掌控全局，对于超期工作及时提醒，避免和降低项目风险。
(三)成本管理
成本管理提供与工程项目相关业务数据的量化管理，以合同跟踪为核心规划业务进程，结合目标成本进行动态成本的核算的分析项目成本系统根据工程项目进度，计算工程项目的实际成本，并以目标成本为控制线，对比实际和目标，进行成本差异的分析，并对后期发生的工程项目成本提供依据，进行有效的控制。
项目测算、目标成本、调整成本、动态成本、成本库，形成房地产企业项目成本管理的管理闭环，为了实时的反映项目的实际成本，通过目标成本-合同签约金额-合同变更-合同结算来不断更新动态成本，并以目标成本为基础，对动态成本与目标成本之间的差异动态的进行比较分析，满足成本管理需要。
金蝶EAS房地产成本管理实时反映项目的实际成本，通过目标成本、合同签约金额、合同变更、合同结算来不断更新动态成本，以目标成本为基础，对动态成本与目标成本之间的差异动态的进行比较分析，满足成本管理需要。
(四) 合同管理
在房地产企业，大概有80%的工程成本和合同有关，因此在工程项目的管理中，合同管理是整个业务流程的中心。合同管理是一个非常繁琐的工作，从合同订立，到合同变更，再到合同结算和最后的合同付款，整个合同管理的跟踪需要花费大量的时间和精力。如何有效跟踪管理合同、降低成本，这成为成本控制的关键点。
为了更透明的控制项目成本，解决繁杂的工程合同管理，合同管理主要是围绕与工程合同有关的信息管理工作而展开，通过合同的拆分、合同变更过程中的成本项目的指定、合同结算拆分，构成动态成本重要的一部分。首先就合同订立提供各种信息的管理，按照实际业务设计多种合同类型，分类型对合同进行信息的记录、汇总和管理。并有效的将合同的订立和后续的合同变更、合同结算甚至合同付款结合起来，为动态成本的确定提供前后连贯的数据支持。
合同管理与财务系统紧密联系，合同付款申请单可以生成相关付款凭证自动传入财务总账系统，同时也可以直接从总账系统引入付款信息，形成业务系统同财务系统的集成应用。
基础管理：针对合同的订立，系统提供合同相关信息的记载、汇总和管理。合同信息包括基本信息、详细信息、招标/议标信息、合同计划等内容。
为了适应企业不同性质的合同订立需要，系统根据合同类型提供不同的合同模板，包括土地、前期、施工、材料、环境、营销、其它等形式，不同合同模板提供不同的合同信息;合同造价性质则分为暂估价、基本确定价、完全确定价;根据合同性质分为直接合同、三方合同、补充合同;根据形成方式分为委托合同、招标合同、投标合同。这样企业可根据实际情况，对合同模板进行组合应用。
合同拆分：工程项目的实际动态成本的主要来源就是合同金额，因此对于每一笔合同金额需要拆分到成本科目上，以此提供计算动态成本的基础。系统在合同录入后，提供按费用项目拆分、按预算拆分规则拆分和自动拆分方式对合同金额的拆分。
合同变更：引起合同变更的主要有设计变更、现场签证和其它调整。系统在合同变更中提供两个功能模块：合同变更录入、合同变更查询。
合同结算：当合同执行完成或到一定阶段时就可以进行全部结算或部分结算。系统在合同结算中提供三个功能模块：合同结算录入、合同结算拆分、合同结算查询。
非合同性成本：非合同性成本主要指发生在该工程项目所有没有合同的支出，例如报建费、管理费等等，虽然这部分成本所占的比例不大，但为了准确统计工程项目的全部成本，非常有必要对这类成本进行统一管理。
(五) 企业门户
企业门户是企业员工日常工作的入口，通过消息中心和流程中心，实现以消息为中心、流程为驱动的工作方式;同时将提供文档引擎，全文搜索等基础服务。流程中心和消息中心模块把用户从频繁、复杂的系统切换和工作任务寻找中解放出来。在消息中心中即可看到并处理、跟踪由自己处理的事务和待办。消息中心也是整个企业EAS的工作中心，提供了以消息为中心的工作方式，实现了“事找人”的工作方式，提高日常工作的效率。
个性化门户为每个金蝶EAS用户提供自己的用户，实现用户真正的工作台。通过个性化门户，每个用户可以根据自己的角色和工作内容定义自己的工作台面，可以高效的在自己的门户上展开工作。
个性化门户能够查看内容管理发布的信息;提供“我的工作台”，定制常用流程和功能，提供了订阅、管理驾驶舱、报表，用户可以直接查询相关报表等等功能。
由于企业同时应用邮件系统，并且邮件系统已经成为日常交流的主要工具，所以新的流程审批系统同时满足邮件系统的集成要求。EAS系统不仅有自身的消息驱动方式，同时还可集成第三方邮件，所有的提醒和通知都可以邮件发送，同企业员工的日常工作完全集成。对于采用多种系统的企业来说，系统间的频繁切换会严重影响客户易用性，业务协同管理支持企业的统一登陆，实现一站式系统。
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